東京都内でも八王子だと200万～300万で手が届きそうな区分マンションがありますが、実際買ったらどうなるのかちょっと考えてみました。
都内の区分マンションを「1000万以下、駅近」で調べていると、低価格帯に八王子の物件が沢山出てきます。築30年手前位で大体250万～300万辺りでしょうか。今インデックスファンドに積み立て中のお金を含めたら、自由に出来るお金が300万位あるので、現金で購入することが出来そうです。ということで「300万位の区分マンションを現金で買ってみる」という前提で収益がどんなもんか考えてみたいと思います。
八王子ってどんなところだ
普段はサマーランドを横目に高速で通り過ぎるくらい。特に何かがあって行ったことは一度もありません。Wikipediaで調べてみると人口は多く、学校も多いとのことなので賃貸需要は多そう。遠いけど新宿までも中央線で一本ですからねー。ワンルームだと家賃相場3万円位で利用者メインは学生さんって感じになるんすかね。
シミュレーション（300万位の物件を現金で購入）
不動産投資サイトを見ていると300万前後の物件は大体こんな感じでした。
| 価格 | 300万円 |
| 家賃 | 3万円（年間家賃収入：36万） |
| 利回り | 12％ |
利回りというのは「年間収入（家賃収入×12ヶ月）÷ 価格」で計算されます。「払ったお金に対して一年間でどれだけ帰ってくるか」ってところですな。で、このケースの場合だと9年間持っていれば累計で100％に達成し、支払ったお金は全て回収でき、かつ物件も手元に残るので引き続き発生する家賃収入は完全にプラスのお金、また売却して売り払っても収益にしてしまっても良いと。。。いうほど甘くは無いですよねｗ不動産物件で表示される利回りは「表面利回り」といわれるもので経費等が全く含まれていない状態なので。以下を計算に含めてみます。
| 管理費・修繕費 | 1万×12ヶ月⇒12万(年間) |
これで年間収入は36万円－12万円で24万円になりました。次に毎年必ず出費が必要になるものとして固定資産税がありますが、年間5万として仮置きしてみます。
| 固定資産税 | ５万円（年間） |
年間収入はさらに減り、24万円－5万円で19万円になりました。今度は、リフォームに関する経費も含めて考えて見ます。利用者が学生さんだとして、長くて4年住んでくれるとして、退去後のクリーニング、入居前リフォームに15万円掛けるとすると年間で考えると以下のような金額に
| 退去後リフォーム費用 | 15万÷4年⇒3.7万円 |
キリが悪いので4万円（年間）としますか。
上記も含めると年間収入は19万円－4万円で15万円となりました。300万円掛けて手戻りが15万(年間)なので実際の利回りはたった５％程度、月々で考えると15万円÷12ヶ月⇒1.25万円が手元に残る金額ですね。
これもまだまだ甘見積もりで、ずーっと満室想定の状態です。空室率10％で考えると最初の家賃収入3.6万円減ですし、空室設備が壊れたとか、退去が連続したらもう手元には殆ど残らないか、月数千円レベルの収益程度になりそう。ヘタすりゃマイナスも十分にあり得そう。家賃もずっと3万円で維持できるのか等々・・・。さらに上記では購入時の初期費用も考慮してないので、実際はさらに厳しい数字になりそう。今回あらためて書きながら計算してみましたが全然儲かんないもんですね。次に何で駄目なのか考えて見ます。
家賃に対する管理費・修繕費が高い。
家賃3万円に対して管理費・修繕費1万円って家賃収入の3割以上が持っていかれてます。八王子は家賃が安いのですが、管理費・修繕費は建物と部屋の広さでほぼ決まる（地方による差も若干あるとおもいますが）ので、結果的に家賃に対して掛かる費用の割合が高くなってしまいます。たとえば東京の超絶立地が良いワンルームマンションの家賃が30万だったとしても、管理費・修繕費が月10万円にはならないですからね。他の固定費やリスクを考えると家賃5～６万円で管理費・修繕費1万円位のバランスが欲しいです。
やっぱり毎月決まった収益が上がるのは魅力的
毎月決まった額が手元に帰ってくるのは不動産投資ならでは。私が目指す早期リタイヤには無くてはならないベーシックインカムの仕組みではあるので。
まとめ（個人的な想い）
積立中のインデックスファンドを辞めてまで購入する価値があるかと考えると微妙なところです。もちろんこの先の世界経済が下落してしまうのであれば、影響を受けにくい不動産ほうが安定的に収益は出せると思います。。。が、現金300万円くらいだと区分マンションに投資するよりはインデックスファンドやソーシャルレンディングのほうが収益が出るな～というのが個人的な答えになりました。お金を貯めて都内の超絶的に立地の良い物件に手が届くようになったらもう一度考えてみようかと思います。※個人の感想です。人それぞれの前提や状況によっても違うとは思います