サラリーマンが不動産投資するには区分マンション?一棟アパート?戸建て?

本業はサラリーマンで安定した収入を得つつ、副業で不動産投資するとしたら最初の物件はどんなのが良いのだろうか。

不動産投資といってもアパート、マンション、戸建と選択肢が色々ある模様。こっそり副業したいので、会社の上司・同僚に相談するわけにもいきませぬ。とりあえず困ったら何でもGoogle先生なので「サラリーマン 副業 不動産 大家」といったキーワードでググります。一番目についたのは「区分マンション」でした。なので区分マンションから色々調べてみることにしました。※評価はあくまで個人の感想です

【前提】場所はどこにする

物件の場所は関東、首都圏内で考えておりまする。最初の一軒目なので、購入の時には自分の目で見たいので。何かあったら自分で足を運べるというのも安心。北海道、東北あたりまでいくと、とんでもなく安いのもあって魅力的なんだけど・・・まずは除外で考えてみます。

区分マンションとは

その名の通り、マンションの一角(一部屋)を購入して運用するもの。共有スペースの維持管理のため、管理費や修繕費を毎月積み立てる。

メリット

・一度入居者が入ってしまえば、管理会社にほぼお任せで良さそう

・お値段はピンきりだが東京都内でも八王子あたりの築30年近いモノなら300万円台もあり(現金で買えちゃう)

・「マンション持ってる」って言いたい。カッコいい。

・都内の駅近だったら需要はずっとありそう。

デメリット

・表面利回り10%~15%ってなってるけど、管理費・修繕費が大きいので手残りが殆ど無い。固定資産税も払ったら良くて5~7%位なかんじ。修繕費は建物が古くなると高くなる可能性もある。

・入居&退去の頻度が高いとクリーニングやらリフォームでマイナスになっちゃうのでは?

・資産そのものの価値がナイ(土地が活用できない)

入居者が居ないとイキナリ収入0円になる。

感想

ほったらかしが一番向いてそうな反面、退去すると100%の定期的な収入があったのに、イキナリ0%(0円)になってしまうのはツライ。もうちょっとリスク回避できるようなものはないかなというところから「一棟アパート」が気になりはじめてきました。

一棟アパートとは

4戸とか6戸とかアパート一棟まるっと購入して経営していくもの。

メリット

・一棟が4戸構成だったら、区分マンションでいう4部屋分の収入を得たことになる。

・4戸のアパートだったら1戸退去が出ても75%の家賃収入がある。区分マンションのようにイキナリ0%にはならない

・「アパート経営してる」って言える。言いたい。

・建物自体自分で好きなように管理・運営できる。

・建物がダメになっても土地が残る。

デメリット

・変な人が入ってきたりしてみんな一斉に退去とかあるのかなぁ・・・

・自分で管理・運営を考えなければならない(メリットの裏返し)

・区分マンションほど安くて現金で買える物件はなさそうなのでローンは必須

感想

自分で管理(DIY)やら出来るのは面白いかも。ただ神奈川あたりで手の届く範囲のものはないのでローンは必須。もうちょっと安く手に入ったらいいのになぁというところからボロイ戸建ても良いんじゃないかと思い始めてきました。

戸建て(いわゆるボロ戸建て)

普通の一軒家を賃貸用として運用するやつ。

メリット

・建物自体自分で好きなように管理・運営できる。

・共有部とか無いので借りてくれた人がまるっと掃除とかしてくれる(はず)

・建物がダメになっても土地が残る。

デメリット

・建物の状態が気になるが入居中のものだと中が見れない不安。空室だと中は見れるけど購入後借り手があるのか不安。

感想

DIYは嫌いじゃないので土日の趣味としてアリかも。ローン組まなくても行けそうだし。ただ本業が忙しいとのんびりDIYってわけにも行かないか。。。手間暇かけるかどうかが区分マンションとは真逆の戦略となりそうです。

まとめ

ここまで読んで分かると思いますが、今のところ全く考えがまとまっておりませぬ(汗)。中古アパート経営の本を読んだら「中古アパートが一番いい」ってなるし、ボロ戸建てを復活させる本を読めば「戸建て間違いなし!!」となってしまうブレまくり状態なので、「コレ」と決めずにいろんな本を読んで知見を広めていこうと思います。悩んでいる間はお給料を購入資金のために溜めて資金にしよう。

まとめ追記

リフォームの記事やブログを調べていたらふと、高校の電気科で、3年生のときに第2種電気工事士受かっていた事を思い出しました。一棟アパートや戸建てのDIYやリフォームで活かせるかもしれないっす。20年も前なので殆ど覚えてないケド。

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